kaiyun体育御成府售楼处-2024深圳南山御成府官方网站欢迎您丨楼盘最新详情

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　　A：按照住宅比例，首付比例：首套3成起，具体比例看个人名下是否有房屋记5成、7成，超过两套房贷需一次性付款购买。

　　位于南山中心，约600米是1号线号线交汇的南山站，一站通勤前海、深圳湾。南山汇聚湾区超强总部经济群，2021年GDP达7630亿，上市企业196家，仅全市1/10的人口和土地，占据全市约1/4的经济体量。御成府位于南山心，是【前海、后海、高新科技园】三大板块的价值聚合区，汇集深圳最顶尖资源

　　御成府所在区域拥有超500万㎡巨量城市更新，京基、卓越、万科、恒裕、大族等房企巨擘联袂，区域蝶变迈进全球标杆城市。

　　人文荟萃：南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城、前海剧院（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）等

　　近享国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店（预计2023年第一季度正式开业）等商圈

　　蛇口医院、联合医院、南油医院、南山区妇幼保健院以及未来的太子湾医院等二级甲等综合医院，医疗便利、保障无忧。

　　约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。

　　匠心打造示范级园林。引入全球绿色、健康建筑评价体系，致力成为LEED铂金+WELL铂金+国标三星运营认证的标杆项目，打造健康社区、环保生态、节约资源等全方位绿色建筑体验，构建健康生活方

　　整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属APP服务系统，给业主提供便捷舒心生活。

　　房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。土地性质是决定住宅和非住宅的关键之一。根据2021年最新版本的《深圳市城市规划标准与准则》：

　　住宅性质的土地分为四类：R1、R2、R3、R4，其中R1、R2主导用途是住宅，R1以低层住宅用地为主，R2以多层及以上住宅用地为主，这两种住宅用地配套设施齐全，布局完整/较为完整；而R3往往是一些宿舍用地，只要求“有一定的配套设施”。R4则是村屋用地，主导用途是私人自建房。如下图：

　　御成府的预售证，上面写的是“单身公寓”，这又是什么意思呢？这就涉及决定项目性质的第二个关键因素：房屋用途。

　　“单身公寓”这一类产品，其实也属于历史遗留问题，在福田和罗湖，早些年有很多用途是“单身公寓/宿舍”的住宅，南山少一点。全深圳据说有超过40万套。

　　如果不是住宅是公寓，房屋用途这里会明确写为：商务公寓。我们在市面上，有时能找到极少数产权年限是70年的商务公寓，那些其实是建设在住宅用地上的商务公寓，房屋用途这一项都会注明是商务公寓。

　　御成府确定不占名额，但是住建局特批的，至于市场上存量的和在售的同类产品，是否也不限购，目前官方还没有明确。

　　这意味着，深圳目前上千万套房，只有御成府这295套房，确定是不限购、不占名额的住宅，是开创先河的孤本，非常稀缺。

　　御成府的产权、成数、水电费、税费等，都和住宅一样，市场没有争议，唯一存疑、也是购买者最关切的问题是：御成府是否能和普通住宅一样，积分入学？

　　。”“比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”也就是说，按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，可以和住宅一样积分入学，那么，未来，能继续积分入学的确定性有多强？淘哥认为，可以单身公寓较多的福田作为参考。

　　作为深圳遗留的一种特殊房产，单身公寓的历史可以追溯到上世纪80年代，当时的单身公寓和宿舍，是为了解决工厂工人、学校教职工等的配套居住问题，土地性质非常多样，住宅之外，还包括工业用地、商业用地、仓储用地等。因为年代久远、房地产发展不成熟、学位也不紧张，这些单身公寓都是默认住宅性质、限购限贷，和普通住宅一样，都可以积分入学。

　　但是2020年，福田名校深高南，因为学位紧张，把周边八个单身公寓小区，从第一档的住宅类房产，下调为了第三档的特殊房产，入学积分从原来的80分降为了70分。此事立刻掀起轩然大波，因为这类房产全市总数其实不少。后来，经过业主争取，这八个小区又恢复了一类学位。

　　1、在官方看来，土地是住宅性质的单身公寓，比土地是非住宅性质的单身公寓，更有一类学位积分优先权。

　　2、即便是深高南这种名校，在学位竞争激烈的情况下，最终依然允许单身公寓拥有一类学位。而根据学区划分，

　　5、此外，深圳正在大力推行教育均衡、名校集团化，新建了很多学校，以后深圳的学位会日益充足，住宅类单身公寓的积分入学确定性会更强。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，美联储降息，有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时，对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。

　　“这预示着后续降准降息的通道会更加宽敞，国内按揭利率进一步调控的空间变得更大。这对于缓解开发商资金链紧张，降低购房者按揭成本，促进住房需求，均会产生积极影响。”李宇嘉称。

　　易居研究院副院长严跃进认为，美联储本次降息对国内货币政策、宏观经济和产业经济也将形成利好，这其中，对房贷利率的影响可能会更加明显。

　　陈文静也认为，美联储本次降息，为我国后续货币政策调整释放出更大的空间，预计后续我国降准、降息的调整或加快落地，有助于进一步降低企业融资成本。“对房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房成本也可能随之下降。”

　　“美联储降息后，按当前的经济形势，国内降息预期随之走强，市场还预期调整幅度可能不会小。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　在对8月金融统计数据的解读中，央行有关部门负责人表示，“着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕。”

　　就此，严跃进认为，今年9月份至年底LPR降息概率加大，界时房贷成本如果进一步下降，将有助于降低购房成本、提振购房消费意愿。

　　中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到3.25%左右，二套房平均利率为3.6%。

　　目前，多数城市首套房贷利率已降至2.9%~3.4%之间。其中，5年期以上房贷利率最高是北京和上海，这两城该项利率均为3.4%，广州低至2.9%；二线%。

　　张大伟认为，在资本宽松环境下，预计未来部分股份制小银行的房贷政策可能会出现全面宽松，房贷利率或进入“2字头区间”。

　　从盘活存量房地产市场角度来观察，有分析师认为，美联储降息有助于吸引外资进入中国市场，房地产领域的大宗投资有望升温。

　　“从机会点来说，经过持续三年的房地产深度调整，存量房地产资产价格出现幅度不小的调整，价格已基本跌到底部。这为投资机构后续展开收购和盘活存量资产，创造了不错的条件。”严跃进称。

　　当前在“盘活存量、优化增量”的总体制度框架下，预计未来盘活存量商业地产的机会和需求会有所增加。

　　张大伟表示，对国内房地产企业而言，房企未来海外融资成本会有所降低。“人民币升值的可能性加大，这将减轻房企偿还海外债务的压力，并可能利好房企增加融资规模，降低其融资成本，进而有利于房地产企业的资金周转和项目开发。

　　“2024年房企整体拿地积极性降低，如果我们也在利率方面做出进一步优化，部分房企融资环境得以持续改善，其拿地意愿可能稍有好转。”一位房地产行业分析师表示。

　　“美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号，这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展，对房价上涨的预期增强，从而进一步刺激购房需求。不过，如果购房者对未来经济形势仍存在担忧，这种预期的改善可能会受到一定限制。”张大伟称。

　　对此，李宇嘉指出，尽管国内降准降息预期走强，但考虑到当前工业品价格低迷，实际利率仍偏高，实体投资回报率能否超过实际利率，还有待观察。

　　“因此，美联储降息虽然会对国内市场产生间接利好，但短期来看，无论是房企展开投资，还是居民按揭购房，对房地产的实际影响也不应持过高预期。”李宇嘉补充道。

　　1、统计局：1-8月，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%；房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%；房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%；新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%；8月末，商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。

　　2、统计局：8月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅环比收窄0.2个百分点；二、三线个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅环比扩大0.4个百分点；二、三线%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

　　3、辽宁省大连市：缴存人使用住房公积金在本市范围内购买配售型保障性住房的，最低首付款比例为15%。缴存人可提取个人账户住房公积金支付保障性住房首付款，提取首付款金额与金额累计不超过购房款总额。

　　4、第一财经：今年以来，房企公司债的发行规模呈现上升趋势。与此同时，因为国资背景的房企融资通道更加顺畅，房企债券市场的融资成本再创新低，8月低至2.54%。

　　5、上海市：9月14日出让2宗地块，起始出让总价106.79亿元。最终，2宗地块全部成交，成交总金额120.25亿元。其中，曹家渡地块楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2%，成为全国楼面价第二高的地块。

　　6、澎湃新闻：去年至今，广东、山东、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点，这一趋势也扩展到一线城市，近期深圳推出的现房交易地块，被业内认为是新的尝试

　　1、北京市：完善租购并举的住房制度。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

　　2、上海市：9幅地块组成4个出让组合，起始总价147.71亿元，出让面积为19.68万平方米，规划建筑面积50.69万平方米。本次出让地块的现场交易会将于10月25日开始举行。

　　3、山东省德州市：新增提取公积金支付购房首付款业务类型。购买德州市行政区域内首套新建商品房，可以提取住房公积金支付购房首付款，提取人可以是购房人和直系亲属。此政策暂定执行至12月31日。

　　4、浙江省杭州市：新挂牌1宗宅地，总起始价约26.62亿元，将于10月22日正式出让。该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于61500元/平，且毛坯销售最高单价不高于67650元/平。

　　5、广西省北海市：提高住房公积金额度，即单身职工最高额度由45万元调整为50万元，已婚职工最高额度由55万元调整为60万元。生育三孩家庭的最高额度由65万元调整为70万元。

　　6、中国房地产网：9月20日，成都市锦江区迎来一场重磅土拍。该地块位于金融城三期，最终贝好家以楼面价27300元/平方米、总价约10.77亿元竞得，溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土地拍卖楼面价新高。