kaiyun体育建筑总高度不得大于15米！南通这里农村自建房有新规定！

　　人均耕地不足1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基 地不超过120平方米，6人以上户宅基地不超过135平方米人均耕地超过1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基地不超过135平方米，6人以上户宅基地不超过165平方米；房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%

　　4、农房的建设层数一般不超过三层，层高2.8米～3.5米，建筑檐口高度不得超过11.4米，设置架空层的，架空层层高不得大于2.2米，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，建筑总高度不得大于15米（自然地面至屋脊）。在一般村庄申请合法的原宅基地建房的，不影响邻里通风采光的前提下，原合法住房两层及以下的，不超过两层；原合法住房三层及以上的，不超过三层。原宅基地不足现行标准的，按照原面积执行，原宅基地超过现行标准的，按照现行标准执行。

　　5、农房严禁首层（含架空层）以下直接悬挑。楼梯间悬挑高度必须高于室外地面1.5米。农房每层阳台悬挑总面积（不含楼梯间）不得大于宅基地面积的10%。

　　第一条为规范我区农村宅基地和农村村民住房建设管理，保障农村村民合法居住权益，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》和《市委办公室市政府办公室印发〈关于加强全市农村宅基地和住房建设管理的指导意见〉的通知》（通办发〔2020〕26号）等法律、法规和政策规定，结合本区实际，制定本办法。

　　第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其附属设施（包括附属用房和庭院等）的集体建设用地。

　　（一）符合规划原则：村民建房必须符合国土空间规划（村庄规划），严禁占用永久基本农田，尽可能少占或不占耕地。农村住房建设应严格依据经批准的村庄规划实施，确保规划的严肃性和连续性，因地制宜体现当地历史文化特色，与周边环境相协调。

　　（二）“一户一宅”原则：严格执行农村宅基地“一户一宅”的法律规定，坚决杜绝“一户多宅”现象的发生。

　　（三）严格审批原则：严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

　　（四）分级管理原则：严格按照“农户申请、村级审查、联合审查、镇（街道）审批”的分级管理模式进行管理。

　　第五条宅基地管理工作的重心在基层，按照部省指导、市县主导、镇级主责、村级主体的管理机制分级落实。镇（街道）人民政府（办事处）〔以下简称镇（街道）〕承担属地责任；区各相关部门负责行业管理，在职责范围内共同做好宅基地的管理工作。

　　区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向区自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。

　　通州自然资源和规划局负责国土空间规划（村庄规划、林保规划）、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作。在国土空间规划（村庄规划、林保规划）中指导各镇（街道）安排用地规模，满足合理的农房建设用地需求。按照区农业农村部门提供的年度新增建设用地需求和具体位置，一次性申请办理农用地转用手续。指导自然资源所审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划、林保规划）、镇村布局规划、用途管制等要求。

　　区住房城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范；推荐农村住房施工图样，免费提供建房户选用；做好农村住房建设施工方的行业管理及施工质量安全的技术指导。

　　镇（街道）是本行政区域内农村宅基地和住房建设管理的责任主体，负责村民建房的各项管理工作。镇（街道）建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，统筹协调所属农业农村、建设、自然资源和规划等部门，按照联审结果对农村宅基地申请进行审批；严格用地建房全过程管理，落实“五到场”和“四公开”制度，因地制宜探索建立宅基地集中规划、宅基地有偿退出和“建新拆旧”回收利用等管理机制。指导本级农业农村部门审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和住房建设申请是否经过村组审核公示等。指导村级组织完善宅基地管理程序，设立村级宅基地和住房规划建设协管员。联系自然资源所审查建房规划许可。根据法律法规授权以及区级部门委托，行使农村宅基地和住房建设管理违法违规行为执法事项，上级有新规定的，按新规定执行。依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现，并依法处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

　　村民（居民）委员会〔以下简称村（居）〕负责对申请人是否符合“一户一宅”用地建房条件、是否符合村民资格、申请宅基地是否存在争议、来源是否合法、是否符合村庄规划、是否征求相关利害关系人意见、申请内容真实性等进行初审。涉及公安、民政、等单位相应职责事项的要及时出具咨询意见。安排村居干部兼任宅基地和住房建设协管员。宅基地和住房建设协管员负责日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，重点排查上报未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法违规行为。

　　村民（居民）小组负责召集村民（居民）小组会议，对申请人的申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况进行审查。没有分设村民（居民）小组的，由村（居）负责审查。

　　第六条在城镇开发边界范围内拥有宅基地的村（居）民，不得原地改、扩建、翻建房屋，避免城镇建设改造二次搬迁。其住房无法满足居住需求的，可申请至城镇开发边界范围外本村（居）已规划的可建区域统一建房；各镇（街道）可结合自身实际情况，采用提前拆迁等方式进行安置，镇（街道）应根据安置计划和实际安置能力妥善保障村（居）民住房需求。

　　确需在城镇开发边界范围内维修住房的，除南通市中心城区涉及的镇（街道）（通州城区、兴东、兴仁（不含原四安）、平潮、五接、川姜、先锋、二甲机场控制区）及各镇（街道）规划的产业园区、城镇建设区以外，各镇（街道）可根据自身实际，符合建房资格确需维修住房的（仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修），申请人需书面向村（居）委会申请，报镇政府审批通过后进行维修，镇（街道）应严格监督管理。

　　第七条城镇开发边界范围外的村庄实行分类管理，按镇村布局规划将自然村分为集聚提升类村庄、特色保护类村庄、城郊融合类村庄、搬迁撤并类村庄和其他一般村庄五类。

　　规划发展村庄（包括集聚提升、特色保护、城郊融合三类）内符合条件的村民可以按规定标准申请建房。

　　搬迁撤并类村庄对于近两年内计划搬迁的村庄，原则上不允许进屋建设；对于近两年内无搬迁计划的村庄，原则上只允许原址、原面积、原高度进行险房翻建，不允许新增宅基地。

　　一般村庄原则上允许利用已有宅基地新建、改扩建住宅，并严格按照“一户一宅”要求进行建设。如现有宅基地内无法满足建设需求的，各镇（街道）需提前研究村庄内部闲置宅基地的退出补偿机制。

　　第八条村庄规划应落实生态红线和水系规划要求，保护农村河道蓝线空间；明确村内道路、公共设施等用地布局，确定村庄内给水、排水、电力、有线电视、管道燃气、污水处理等工程设施及其管线走向、敷设方式；确定垃圾分类及转运方式，明确垃圾收集站（点）、公厕等环卫设施布局、规模。

　　村庄规划要延续村庄原有肌理，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌，保留乡愁记忆；应尊重和听取，充分考虑村民的生产、生活和居住方式；全面掌握村民住房建设意愿，统筹村民住房和公共配套设施建设时序。

　　第十条农村宅基地和住房应坚持科学选址，不得超过规定面积占用土地，合理避让地质灾害隐患点和行洪泄洪通道；禁止占用基本农田、饮用水水源保护区，避免占用耕地、公益林地。选址时应综合考虑周边的日照、通行，不得影响、破坏基础设施设备。

　　第十一条农村宅基地和住房建设应当与公路、河道、建设相协调，保持规定的距离。在加油站、储气站、高压、光缆、管线、渠道等周边农村住房选址建设的控制范围应符合相关规定，并取得相应管理单位许可同意。

　　第十二条镇（街道）应在年度预算资金内，安排专项资金统筹用于农村基础设施建设，加快补齐农村交通路网、生态环境等短板，改善村容村貌，不断提升农村人居环境。镇（街道）应在充分征求的基础上，编制各村农房建设时序表，并根据农房建设时序制定村庄及周边配套设施建设计划，确保农房建设与村庄及周边配套设施建设的有序开展。

　　第十三条镇（街道）应将规划许可占用宅基地面积、建筑层数的统一标准作为政务公开内容公布，并加大对住房建设质量与结构安全、乡村风貌建筑形态管理、违规建设行为查处等要求的宣传力度。

　　（一）宅基地及住房建筑面积标准为：人均耕地不足1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基 地不超过120平方米，6人以上户宅基地不超过135平方米；人均耕地超过1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基地不超过135平方米，6人以上户宅基地不超过165平方米；房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%，建筑风格应当符合村庄规划的相关要求。

　　（二）农房的建设层数一般不超过三层，层高2.8米～3.5米，建筑檐口高度不得超过11.4米，设置架空层的，架空层层高不得大于2.2米，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，建筑总高度不得大于15米（自然地面至屋脊）。在一般村庄申请合法的原宅基地建房的，不影响邻里通风采光的前提下，原合法住房两层及以下的，不超过两层；原合法住房三层及以上的，不超过三层。原宅基地不足现行标准的，按照原面积执行，原宅基地超过现行标准的，按照现行标准执行。

　　（三）建筑间距不小于1.38H（H的计算按《城市规划管理技术规定》执行）。村庄保留点新建农房与已有农房间距不满足1：1.38的，须征得四邻签字同意后方可施工。

　　（四）农房严禁首层（含架空层）以下直接悬挑。楼梯间悬挑高度必须高于室外地面1.5米。农房每层阳台悬挑总面积（不含楼梯间）不得大于宅基地面积的10%。

　　（五）住宅正立面可设雨篷，进深不大于1.8米，面宽不大于该立面面宽的二分之一，高度不超过首层（不含架空层）。该雨篷不计入建筑及占地面积，也不计入日照间距。

　　（六）农房建设涉及地下室、地下车库、半地下室（半地下室指顶板面到室外地面小于1米的）的，必须委托有资质的设计单位设计，施工应严格执行国家相关技术规范，范围不得超出批准的房屋用地范围（地下室不计入房屋建筑面积），新建房户如对邻户有影响的不得建地下室。

　　第十五条村民应严格按照批准面积和建房标准建设住房，禁止未批先建、超面积占用。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。现有宅基地超过上述标准的，申请翻建、改（扩）建、新建房屋时，须按上述标准核减。

　　村民申请宅基地和住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址翻建的，原有住房、宅基地经依法处置后，可以申请新的宅基地建房。

　　（一）父母只有一个子女的，认定为一户，其子女已结婚并生育子女，无法共用一处宅基地的，可以分户；

　　第十八条农村家庭成员中，未达到法定结婚年龄独生子女，凭已领取《独生子女父母光荣证》可增加1人计算建房总人口（国家提倡一对夫妻生育一个子女期间）。

　　第十九条宅基地资格权初始认定运用区2018年农村集体产权制度改革过程中对集体经济成员身份界定的基本成果，以此为主要依据，并根据改革界定时点之后集体经济组织成员资格取得或丧失情形做动态调整；建房人口以在册户农村集体经济组织成员和具有建房资格的新增人员为基础，按照规定申请计算建房人口。

　　（三）申请人将原住宅以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请宅基地的；

　　（十二）在编及离退休公务员（含参照公务员管理）、事业单位编制人员、国有企业或国有控股企业正式员工；

　　（十三）现役军官；退出现役后国家以安排工作、供养方式安置的义务兵；退出现役后国家以逐月领取退役金、安排工作、退休、供养方式安置的士官；退出现役后国家以退休、转业、逐月领取退役金方式安置的军官；

　　（十五）通过世居、继承、转让及其他方式合理获得房屋而占有和使用宅基地的非本集体经营组织成员农民或城镇居民；

　　第二十一条村民有下列情形之一的，镇（街道）可以注销其农村宅基地批准书等有关批准文件，收回宅基地使用权：

　　（一）村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，在有效期（一般为一年）内未动工建设的，自动失效；有效期满需要延续的，应当在期限届满三十日前提出申请，经批准可以延期一次，在延期批准有效期限（不超过一年）内仍未动工建设的；

　　第二十二条村民新建农村住房的，应当根据宅基地地质条件，对地基地质进行勘察验证，地质复杂的，应进行地质勘探及灾害评估。改（扩）建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

　　第二十三条建房户可使用政府部门推荐的通用图集，也可使用具备资质的设计单位出具的施工图纸，施工图纸应当符合新农村建设污水处理基础功能要求。

　　第二十四条实行年度农村宅基地和住房建设新增用地总量控制（原址翻建、改建除外，迁建实行城乡建设用地增减挂钩办法）。每年12月底前各镇（街道）组织调查并向区级部门上报下一年度辖区内村民宅基地用地需求和具体位置，经区农业农村部门汇总后，由区自然资源和规划部门一次性申请办理农用地转用手续。村民建房须按照批准的建设用地范围进行施工建设。

　　第二十五条区农村宅基地和住房建设审批实行审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开的“四公开”审批制度。镇（街道）要发布审批流程图（附件1），印制办事指南，公布服务举报电话，为村民提供便捷高效的服务。

　　1．农户申请。符合农村宅基地和住房建设申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组（或村委会）提交农村宅基地和住房建设申请审批表（附件2），签署农村宅基地使用承诺书（附件3），提交身份证、户口本、结婚证、农房设计图等相关申请要件。

　　2．村民小组（或村委会）会议讨论。村民小组收到农户申请后，村宅基地和住房建设协管员组织提交村民小组会议讨论，并将申请材料和会议记录在本小组和村务公示栏等区域公示不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，将农户申请资料、村民小组会议记录、公示情况等材料报村（居）审核。

　　3．村（居）审核上报。村（居）对农户提交的申请材料进行审核。涉及公安、民政、等单位审核事项的，村（居）要及时咨询有关单位意见。审核通过的，公示不少于5个工作日，然后由村（居）签署意见，出具相关证明，报送镇（街道）。

　　4．联合审查。镇（街道）在接到宅基地和住房建设申请材料之日起15个工作日内，组织本级农业农村、建设、自然资源和规划等部门进行现场勘查，按照职责分工对申请事项进行联合审查，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和住房建设申请是否经过村组审核公示等；自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制要求；建设部门负责审查农房设计是否满足相关建筑设计规范和抗震设防要求，建筑风貌与乡村环境是否适应，是否符合风貌管控要求。根据审查情况，填报农村宅基地和住房建设申请审批表、农村宅基地使用资格审查和现场勘查表（附件4），提供土地利用规划图和现状图、绘制宅基地坐落平面位置图。涉及交通、水利、电力、公安等事项的，镇（街道）要征求有关方面意见，并综合各方意见，提出审批建议，报镇（街道）审批。审查不通过的，退回申请材料并书面告知申请人需要补正的材料或不予通过的理由。

　　5．镇（街道）审批。符合审批条件的，镇（街道）根据联审结果在10个工作日内，委托有资质的测绘单位出具批准宅基地的宗地图、建筑定位红线图，核发《农村宅基地批准书》（附件5），并到资规部门办理《乡村建设规划许可证》（附件6），需要办理农用地转用审批手续的，按照第二十三条规定办理。

　　第二十六条村民宅基地和住房建设经批准后，镇（街道）应当将村民建房的审批结果及时告知所在村（居），镇（街道）及村（居）通过网站或张榜等形式公示审批结果（拟建房村民、建房位置、四至范围、用地面积、房基面积、建筑面积、层数、檐口高度、建筑总高度、房屋结构、屋面色彩、外墙色彩以及原地上建筑物处理等情况）不少于5个工作日，接受群众监督。镇（街道）同意受理宅基地和住房建设申请到出具审批意见不超过30个工作日。

　　第二十七条镇（街道）每季度末将审批情况报区农业农村局、区住房城乡建设局、通州自然资源和规划局等部门备案，填报农村宅基地和住房建设审批备案表（附件7）。

　　第二十八条建房村民对所建住房的质量安全负总责，承担建设主体责任，农房设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

　　第二十九条村民住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求、取得《农村建筑工匠培训合格证》的农村建筑工匠或有资质的施工单位施工。

　　对于3层及以上、建筑面积300平方米及以上、涉及地下室或半地下室、跨度6米及以上的农村住房，建房村民应当委托具有资质的施工单位承担施工，农村建筑工匠个人不得承揽。

　　第三十条镇（街道）和村（居）应当指导、监督建房村民与承建人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

　　建房村民与承建人应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任。鼓励村民和乡村建设工匠或者施工单位为施工人员购买意外伤害险等商业保险。

　　符合要求的，镇（街道）在7个工作日内提供放线服务，填写《放样记录卡》，放样参加人（包括申请人、村、组负责人和相关部门人员）应当在《放样记录卡》上签字。

　　第三十二条镇（街道）应当将放样情况进行公示，公示时间自施工开始之日至竣工验收之日。公示内容应包括建房户主姓名、宅基地面积、建筑面积、层数以及乡村建设工匠姓名或者施工单位名称、监督电话等。

　　第三十三条承建人应当按照设计图纸和有关技术规定施工，并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸，确需修改的，须经原设计单位或设计人员同意，并出具设计变更通知单或图纸。

　　第三十四条建房村民与承建人应加强地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等重点部位施工质量管理，并形成施工记录和检查记录，作为竣工验收的主要依据。

　　第三十五条镇（街道）负责农村住房的质量安全监督管理，建立健全质量安全监督制度和巡查制度，建立监管网络，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并监督管理。填写通州区镇村宅基地和住房建设巡查情况表（附件8），及时发现和制止村民建房中的各类违法违规行为。

　　镇（街道）应当组织技术服务机构或者专业技术人员，对农村住房建设定期组织巡查监督。做到实地审查到场（含选址）、开工查验到场（含建筑放样）、基槽验收到场、施工过程到场（须逐层进行监督检查）、竣工验收到场。对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造等重点部位实行全程监督检查，到场人员需做好检查记录并签字确认。发现问题责令停工整改到位。

　　镇（街道）负责农村住房建设施工安全监督管理，村（居）参与农村住房建设的监督和巡查，区住房城乡建设局要督促指导镇（街道）做好农村住房质量安全管理工作。

　　第三十六条农村住房竣工验收由建房村民负责组织实施，农村住房经竣工验收合格后，方可投入使用，镇（街道）负责农村住房竣工验收的监督管理。

　　（三）承建人在农村住房建设竣工后对工程质量进行了检查，确认质量符合有关法律、法规和农村住房建设相关标准，并向建房村民提出农村住房竣工验收申请，农村住房竣工验收申请经建筑工匠或施工单位有关负责人签字；

　　（四）具有地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等重点部位施工过程的施工记录和检查记录；

　　第三十八条对于符合竣工验收条件的农村住房，建房村民应当及时组织竣工验收，组织承建人、设计方等单位组成验收组。

　　建房村民应当在农村住房竣工验收7个工作日前，将验收的时间、地点、验收组名单等书面告知镇（街道）。

　　各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决方法，存在需整改情形的，应当整改合格并形成意见一致后，重新组织农村住房竣工验收。

　　第四十条镇（街道）对农村住房竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，实地检查农户是否按照批准面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，发现有违反农村住房建设管理规定行为的，责令改正，并出具农村宅基地和住房建设竣工验收意见表（附件9）。

　　第四十一条经验收符合规定的，镇（街道）应当将验收结果报送区住房城乡建设局备案；建房村民应当在竣工验收合格后15日内，将相关竣工资料报镇（街道）存档；建房村民和承建人对提供的建房资料真实性、完整性负责。

　　第四十三条镇（街道）应当建立农村宅基地和住房建设管理台账，按农村宅基地和住房建设管理材料清单（附件10）收集归档资料形成一户一档，参照城建档案管理规定和标准，加强村镇档案管理，有条件的应当建立农村宅基地和住房建设电子档案数据库。

　　第四十四条镇（街道）应加强本区域内农户建房的监督检查，发现有违反国家、省、市和本行政区域有关规定行为的，应当予以劝阻和制止。

　　第四十五条村民未经批准或者骗取批准手续、非法占用土地建设住宅的，由所在镇（街道）会同区农业农村局等相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规进行处理，责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建建筑物和其他设施。超过规定标准多占的土地，按非法占用土地处理。

　　第四十六条申请人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，批准文件无效，并依法追究相关责任。

　　第四十七条经批准用地建房的农户，应在批准有效期期限内完成建房。住宅建成后应拆旧的，严格按照建新拆旧要求在通过验收后90天内拆除旧房，原有宅基地及时复耕。如不及时拆除原有住房的，按非法占用土地处理。

　　第四十八条本办法自发布之日起30日后施行，此前出台的相关文件，如有与本文件内容相悖的，一律以本文件为准。

　　第四十九条本办法由区农业农村局、通州自然资源和规划局、区住房和城乡建设局在各自职责范围内做好宣传解读工作。

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